La notizia che in tanti aspettavano è arrivata. In data 23 ottobre 2017 il Consiglio Comunale di Milano ha approvato la delibera di applicazione della Legge Regionale sul Recupero dei Seminterrati. Di particolare risalto sono le specifiche per il residenziale.

Vediamo in sintesi quali sono le novità apportate.

L’altezza minima rimane confermata a 2,40 metri solo per le conversioni in Uffici e Negozi. La novità ricade sui  vani e locali seminterrati per i quali è ammesso il recupero residenziale ma che dovranno avere un’altezza minima di 2,70 m.

Sono state definite le aree di esclusione del PGT dove non si potranno recuperare i seminterrati e sono quelle caratterizzate da classi di fattibilità geologica F3 (fattibilità con consistenti limitazioni) e F4 (fattibilità con gravi limitazioni) e ulteriormente individuate nella Direttiva Alluvioni negli scenari di pericolosità P1, P2 e P3 (con alluvioni frequenti o poco frequenti). Sono anche escluse le fasce di rispetto assoluto dei pozzi di captazione ad uso idropotabile. Saranno esclusi dall’applicazione della legge anche gli immobili sottoposti a vincolo di tutela diretta o indiretta (qualora non abbiano ottenuto il nullaosta dalle competenti Amministrazioni).

Conversione in Residenziale

Per la sola funzione residenziale, nel caso si volesse realizzare un’unità abitativa autonoma, la delibera esclude tutti gli immobili che ricadono nelle zone denominate NAF (Nuclei di antica formazione) mentre invece sarà solo possibile recuperare quei seminterrati collegati a unità immobiliari residenziali direttamente soprastanti. Vengono esclusi anche i centri degli antichi quartieri della città (Baggio, Figino, Niguarda, Trenno, Quinto Romano, Quarto Cagnino). 

Per gli immobili ricadenti nelle aree individuate con classe di fattibilità geologica F2 (fattibilità con modeste limitazioni) è richiesta la verifica da parte di un tecnico abilitato della non interazione con le acque sotterranee della prima falda.

Queste sono quindi le precisazioni e le novità che ha introdotto, per Milano, la delibera di consiglio.

Si ricordano di seguito le altre specifiche di Legge.

Il contributo sul costo di costruzione non è dovuto per le pertinenze di unità immobiliari direttamente collegate e si distinguono due casi: fino a 200 metri quadrati per uso residenziale e fino a 100 metri quadrati per altri usi. Per gli interventi di recupero fino a 100 mq di superficie lorda non è prevista monetizzazione e/o reperimento di aree per servizi, (standard urbanistici).

Nel caso di unita’ abitativa autonoma occorre l’attestazione del rispetto dei limiti di gas radon (valutazione della sua concentrazione che non dovrà superare i300 Bq/mc) , la messa in protezione delle pareti interrate mediante intercapedini areate o con soluzione tecniche alternative, la  realizzazione di vespai areati su tutta la superficie recuperata (art.3 dal comma 3 al comma 8). Queste opere di adeguamento sono obbligatorie e saranno oggetto di verifica, tramite sopralluogo, da parte dall’ATS.

Si ricorda che con il recupero dei seminterrati si  potranno realizzare appartamenti, uffici e attivita’ commerciali (quindi residenziale, terziario e commerciale). I locali dovranno essere esistenti all’entrata in vigore della Legge mentre per le nuove costruzioni sarà possibile farlo esclusivamente dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori. 
Per quanto concerne le norme igienico sanitarie, sarà possibile andare in deroga alla verifica dei rapporti aeroilluminanti, mediante la dotazione di impianti ed attrezzature tecnologiche volte ad integrare illuminazione ed areazione dei locali.
Riguardo gli oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione, il recupero dei seminterrati non viene considerato come “nuova costruzione”, quindi questi saranno semplicemente quantificati al tipo di intervento edilizio. Inoltre nel caso di incremento del volume urbanistico sarà previsto, come già accade per il recupero dei sottotetti, il reperimento di nuovi spazi per parcheggio e servizi.

In sostanza, per le conversioni in unità autonome abitative, la pratica edilizia di progetto da presentare in comune dovrà essere corredata da diverse relazioni ed attestazioni. Ne menziono alcune *:

• Relazione Legge 10/91 per contenimento dei consumi energetici;
• Rilevazione e attestazione sui livelli di gas radon;
• Relazione di non interazione con le acque sotterranee della prima falda per le zone F2  di fattibilità geologica con modeste limitazioni
• Esame di impatto paesistico nel caso il recupero preveda opere che abbiano influenza sull’aspetto esteriore;
• Relazione Strutturale nel caso ci fosse la necessità di dover scavare per abbassare la quota di pavimento e ottenere i limiti minimi o per altre situazioni da definire in comune.

*N.B. queste sono solo alcune delle documentazioni che Comune e ATS potrebbero chiedere. Ad oggi non sappiamo ancora con precisione cosa verrà chiesto al momento della presentazione della pratica edilizia o successivamente in fase di esame del progetto da parte delle amministrazioni.

Approfondimenti:

Modifiche Legge Regionale n.7/2017  http://www.altitonante.it/pdf/LR7_2017_Comparazione_ULTIMO.pdf